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Ferienhaus, Stadtwohnung oder Hausboot: Besonderheiten beim Immobilienkauf in den Niederlanden
Windmühlen, Holzschuhe, Käse und Tulpen – die Niederlande ist für viele Dinge weltbekannt. Das lockt nicht nur Touristen immer wieder in das Königreich, auch Immobilienkäufer kennen den Reiz der Niederlande. Das niederländische Recht setzt kaum Hürden beim Immobilienerwerb. Ein paar Dinge gibt es aber dennoch zu beachten.
Amsterdam wird auch die Stadt der schiefen Häuser genannt. Durch den sandigen Untergrund haben sich die Mauern zum Teil abgesenkt, was die typische Optik zur Folge hatte.
Flaches Land, kilometerweite Strände und malerische Altstädte lassen die Herzen von Immobilienkäufern in den Niederlanden höherschlagen. Privatpersonen aus dem Ausland können dort nahezu ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. „Nationalität und Herkunft von Käufern sind irrelevant. Alle Einschränkungen gelten für alle Käufer“, erklärt Sabine Imdahl, Rechtsanwältin in der Kanzlei Veldhuijzen & Nuiten und Expertin im niederländischen Immobilienrecht.
Zahlen und Fakten:
Die Niederlande liegen westlich von Deutschland an der Nordseeküste. Die konstitutionelle Monarchie ist etwa 41.548 km² groß und hat rund 17 Millionen Einwohner. Derzeitiger König ist Willem-Alexander. Die Währung ist Euro. Neben Niederländisch sind regional auch Westfriesisch (Provinz Friesland), Papiamentu (Bonaire) und Englisch (Sint Eustatius und Saba) die Amtssprache.
Die Hauptstadt der Niederlande ist Amsterdam, die Regierung hat ihren Sitz jedoch in Den Haag. Dort befindet sich auch der Internationale Gerichtshof.
Die Niederlande gliedert sich in zwölf Provinzen: Groning, Friesland, Drenthe, Flevoland, Overijssel, Gelderland, Utrecht, Nord-Holland, Südholland, Seeland, Nordbrabant und Limburg. Hinzu kommen noch einige Inseln in der Karibik: Aruba, Curaçao, Sint Maarten als gleichberechtigte Länder des Königreichs Niederlande sowie Bonaire, Sint Eustatius und Saba als besondere Gemeinden sowie die dazugehörigen Nebeninseln.
Nachbarstaaten sind Deutschland und Belgien.
Die Suche nach der passenden Immobilie
Zwar spielt die Staatsangehörigkeit beim Immobilienerwerb keine Rolle, die Art der Nutzung jedoch schon. Es macht einen Unterschied, ob eine Immobilie nur als Feriendomizil genutzt oder als Hauptwohnsitz fungieren soll. „Ferienhäuser dürfen beispielsweise nicht ganzjährig genutzt werden“, erklärt Professor Dr. Axel Hagedorn. Der Rechtsanwalt der Kanzlei „Van Diepen Van der Kroef“ mit mehreren Sitzen in den Niederlanden ist unter anderem Experte im niederländischen Immobilienrecht. Welche Nutzungsbeschränkungen gelten, sind in den Satzungen der jeweiligen Gemeinde festgeschrieben. Ob eine Immobilie einer Nutzungsbeschränkung (gebruijksverordening tweede woning) unterliegt, richtet sich nach dem Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde. Die Pläne sind auf einer zentralen und landesweiten Webseite (www.ruimtelijkeplannen.nl) veröffentlicht. Nach der Eingabe der Adresse erfährt der Interessent eine Übersicht über alle gültigen Regelungen sowie zukünftige Veränderungen. Häufig dürfen Immobilien beispielsweise nur als Hauptwohnsitz gekauft werden. „Bei gewerbsmäßigen Immobilienkäufern kann aber die Nutzung verschiedener Immobilien bestimmten Genehmigungen unterliegen“, sagt Hagedorn.
Info
Wer sich mehr als vier Monate in den Niederlanden aufhält, muss sich als Einwohner bei der Gemeinde anmelden. Diese Anmeldung muss innerhalb der ersten fünf Tage nach der Ankunft in der jeweiligen Gemeinde erfolgen. Dort erhalten angemeldete Personen eine individuelle Bürgerservicenummer (BSN), die sie immer dann benötigen, wenn sie mit niederländischen Behörden, aber auch dem Krankenhaus oder Schulen in Berührung kommen. Nicht-EU-Bürger müssen gegebenenfalls eine Aufenthaltsgenehmigung und eine Arbeitsgenehmigung einholen.
Auch der Zustand der Immobilie ist von großer Bedeutung. In den Niederlanden gibt es im Immobilienrecht für Verkäufer eine Mitteilungspflicht und für Käufer eine Untersuchungspflicht. „Was man weiß, muss man sagen. Was man nicht weiß, muss man untersuchen“, vereinfacht es Rechtsanwältin Imdahl. Die beiden Pflichten wiegen gleich schwer. „Vom Grundsatz her wird erwartet, dass der Käufer selbst seiner Untersuchungspflicht nachkommt“, so Hagedorn. Zumindest bei Altbauten sollten sich Kaufinteressenten besser ein bautechnisches Gutachten erstellen lassen, rät der Immobilienrechtsexperte. Auch eine Bodenuntersuchung sei empfehlenswert. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass ein verborgener Mangel an der Immobilie besteht, so muss geprüft werden, ob eine Verletzung der Mitteilungspflicht des Verkäufers vorliegt oder ob der Käufer seine Untersuchungspflicht vernachlässigt hat. Im ersten Fall kann der Käufer unter Umständen den Kauf rückgängig machen oder hat Anspruch auf Schadenersatz. Fällt es in seine eigene Verantwortung, dann kann er gegenüber dem Verkäufer auch keine Forderungen stellen.
Häuser in Ferienparks sind beliebte Immobilien. In der Regel dürfen diese aber nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Wer es lieber städtisch und zentral mag, ist in Utrecht richtig. Die bedeutende Universität lockt besonders viele junge Leute in die Stadt.
Auf der Suche nach der passenden Immobilie sollten sich Interessenten immer auch Referenzobjekte ansehen und vergleichen. Damit wird vermieden, eine Immobilie zu einem viel zu hohen Preis zu kaufen.
Doch nicht nur der Preis sollte im Vorfeld Beachtung finden. Wer die Immobilie kauft, um sie später zu vermieten, sollte sich im Vorfeld auch mit den möglichen Renditen auseinandersetzen. In Immobilienanzeigen wird bisweilen die Bruttorendite angegeben. Investoren sollten beachten, dass die tatsächliche Nettorendite, also der Ertrag nach Abzug laufender Kosten, niedriger ist. Besser ist es hier, sich Unterlagen, zum Beispiel über die Höhe der laufenden Kosten, zeigen zu lassen, um die zu erwartende Rendite einschätzen zu können. Auch der Standort spielt für die künftige Renditeerwartung eine Rolle: Wie entwickelt sich die Gegend, wie ist ihr Ruf? So kann sich der Kaufinteressent ein besseres Bild davon machen, ob sich das Geschäft tatsächlich lohnt.
Gut ausgebildete Makler bieten Rechtssicherheit
Auf der Suche nach der passenden Immobilie kann ein Immobilienmakler sehr hilfreich sein. Durch seine Marktkenntnis kann er für die Sicherheit des Käufers in Bezug auf einen angemessenen Preis und den Zustand des Hauses sorgen. Allgemein genießen Makler in den Niederlanden einen guten Ruf.
Das liegt unter anderem daran, dass Makler dort generell eine Ausbildung durchlaufen und einer der drei großen Maklervereinigungen angehören: Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerendgoed (NVM – Niederländischer Verband der Immobilienmakler), Landelijke Vereniging van Makelaars (LVM – Nationaler Verband der Immobilienmakler) oder Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO – Verband zur Vermittlung von Immobilien).
Käufer sollten sich einen Makler suchen, der Mitglied in einem dieser Verbände ist. Das bietet eine gewisse Rechtssicherheit. Zudem kann sich der Käufer an den Verband wenden, sollte es zu Problemen mit dem Makler kommen.
Des Weiteren sollten Käufer einen Makler wählen, der im Register der Immobilienschätzer (NRVT) eingetragen ist. Diese sind meist auch als vereidigte Sachverständige zugelassen. Adressen von Immobilienmaklern bekommen Interessenten bei der Deutsch-Niederländischen Handelskammer.
In drei Schritten zur eigenen Immobilie
Nicht nur die Städte und Küsten haben in den Niederlanden ihren Reiz. Auch die traditionellen kleinen Dörfer mit ihren bunten Holzhäusern laden zum Leben ein.
Der Immobilienkauf in den Niederlanden kann grob in drei Schritte untergliedert werden:
Schritt 1: Kaufvertrag
Beim Kauf einer niederländischen Immobilie kommen oftmals standardisierte und vorformulierte Kaufverträge zur Anwendung. Für Wohnhäuser ist insbesondere der NVM-Kaufvertrag üblich. Dies ist wohl das bekannteste und am weitesten verbreitete Vertragsmuster. Ebenfalls häufig benutzt wird das Muster der VBO. Derlei Musterverträge entstanden in gegenseitiger Absprache zwischen den verschiedenen Interessengruppen – Maklern, Hausbesitzern, Behörden und anderen. Insbesondere die Muster von NVM und VBO haben sich in der Praxis durchgesetzt, auch für ausländische Käufer. Doch auch wenn es Musterverträge gibt, so ist doch jeder Kauf individuell und in der Regel werden deshalb noch weitere spezifische Bestimmungen aufgenommen.
Sind sich die Vertragsparteien über alle Punkte einig, wird der Kaufvertrag (koopovereenkomst) aufgesetzt. Zwar können die Beteiligten im Vorfeld mündliche Absprachen treffen, Rechtsgültigkeit erhält der Kaufvertrag aber erst in der Schriftform. Da für den Abschluss des Vertrags kein Notar benötigt wird, halten viele Deutsche ihn irrtümlich für eine Art Vorvertrag. Er ist allerdings rechtlich bindend und regelt bereits endgültig wichtige Bedingungen. Mit Abschluss des Kaufvertrages wird üblicherweise eine Anzahlung von etwa zehn Prozent des Kaufpreises fällig. Diese wird auch als Sicherheitsleistung verstanden: Der Käufer bestätigt damit, dass er noch vor Übergabe der Immobilie zur Sicherheit für die Erfüllung seiner Verpflichtungen die zehn Prozent des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars einzahlt oder eine Bankgarantie in dieser Höhe stellt. Der Verkäufer erhält diese Sicherheitsleistung dann, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Sollte der Verkäufer hingegen seinen Pflichten nicht nachkommen, wird die Sicherheitsleistung an den Käufer zurückgezahlt. Beim Bezahlen des Kaufpreises wird die Sicherheitsleistung verrechnet.
Groningen liegt im Norden der Niederlande. Die Studentenstadt ist bekannt für ihre bunten Häuser und eine avantgardistische Architektur.
Mit Grachten verbinden die meisten Amsterdam. Doch auch in anderen niederländischen Städten – wie hier in Gouda – sind sie überall zu finden.
Neben der Sicherheitsleistung können zusätzlich noch Strafzahlungen vereinbart werden, sollte eine der Vertragsparteien ihre Verpflichtungen nicht erfüllen. Sollte das der Fall sein, kann die betroffene Partei die andere Partei schriftlich ermahnen. . Wird diese Mahnung acht Tage lang ignoriert, so ist die Strafzahlung fällig. In der Regel beträgt sie drei Promille des Kaufpreises pro Tag, die der Verzug andauert. Maximal darf die Strafzahlung allerdings zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Meist hat die betroffene Partei darüber hinaus aber noch Anspruch auf zusätzlichen Schadenersatz, sollte die Schadenssumme diese zehn Prozent übersteigen. Ab und zu kommt es vor, dass die Pflichtverletzung des ausländischen Käufers aufgrund eines Verständnisproblems einiger Klauseln im Kaufvertrag ergibt. „Es ist immer ratsam, sich den Kaufvertrag übersetzen zu lassen“, sagt Rechtsexpertin Imdahl. Auch juristische Unterstützung ist zu empfehlen, da viele juristische Begriffe Laien völlig unbekannt sein dürften. Etwas, was laut Imdahl zu wenige machen: „Leider müssen wir oftmals feststellen, dass Käufer Kosten sparen möchten und die juristischen Themen und Klauseln googeln, in der Annahme, dass die Unterschiede zwischen deutschem und niederländischem Recht wohl nicht so groß sein werden. Da haben deutsche Käufer aber oft schlechte Karten.“
Eine Besonderheit des niederländischen Rechts ist, dass der Käufer nach Unterzeichnung des Vertrags eine Bedenkzeit von drei Werktagen hat. Innerhalb dieser Frist kann er auch ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag zurücktreten.
Achtung
In Amsterdam ist notarieller Kaufvertrag notwendig
Mit Ausnahme von Amsterdam muss nirgendwo in den Niederlanden ein Immobilienkaufvertrag vor einem Notar geschlossen werden.
Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sollte der Käufer zu seiner eigenen Sicherheit durch einen Notar eine Vormerkung ins Grundbuch (Kadaster) eintragen lassen. Diese bewirkt, dass die Immobilie innerhalb der darauffolgenden sechs Monate nicht an einen Dritten verkauft werden kann. Danach erlischt die Vormerkung.
„Der Vertrag kann zudem Vorbehalte enthalten, aus denen hervorgeht, wann der Vertrag aufgelöst werden kann“, so Rechtsanwältin Imdahl. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Käufer im Nachhinein ein Gutachten erstellen lässt und darin erhebliche Mängel erfasst werden. Ein anderes Beispiel ist der Finanzierungsvorbehalt: Während in Deutschland die Finanzierung vor der notariellen Beurkundung stehen sollte, ist dies in den Niederlanden zwar empfehlenswert, aber nicht zwingend. Deshalb ist es üblich, in den Kaufvertrag einen Finanzierungsvorbehalt aufzunehmen. Das heißt, der Käufer ist nur dann an den Kauf gebunden, wenn er die dafür notwendige Finanzierung bekommt. Will sich der Käufer darauf berufen, muss er jedoch einen Nachweis erbringen, dass er tatsächlich keine Finanzierungen bekommen konnte. Das kann er beispielsweise durch die Vorlage von Absagen verschiedener Banken.
Die Erasmusbrücke in Rotterdam ist weltbekannt. Doch auch sonst hat die zweitgrößte niederländische Stadt viel zu bieten.
Ländliches Idyll: Wer dem städtischen Trubel entkommen will, für den lohnt sich ein Blick ins Hinterland mit seiner malerischen Natur und vor allem viel Ruhe.
Schritt 2: Finanzierung und Hypothek
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kann sich der Käufer um die endgültige Finanzierung kümmern. Ausländischen Käufern wird empfohlen, über etwa 40 bis 50 Prozent Eigenkapital zu verfügen. Wie viel tatsächlich notwendig ist, hängt stark vom Kreditinstitut ab. Hierbei ist es übrigens egal, ob sich Käufer für eine Bank in den Niederlanden oder in Deutschland entscheiden. In der Regel wird die Finanzierung durch eine Hypothek auf das Grundstück gesichert. Die finanzierende Bank überweist die Hypothek dann auf das Anderkonto des Notars, der die Summe später an den Verkäufer weiterleitet.
Schritt 3: Notarbesuch
In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und Notartermin für die Übertragung der Immobilie hat der Käufer das Recht, die Immobilie sich nochmal anzusehen. Sollte er dabei ihm bis dahin unbekannte Mängel feststellen, kann der Käufer fordern, dass der Schaden noch durch den Verkäufer beseitigt wird. „Normalerweise sind bei diesem Termin die Makler der beteiligten Parteien anwesend“, erklärt Sabine Imdahl. In der Regel haben sie das notwendige Wissen, um auch eventuelle bauliche Mängel zu entdecken. Ist die Immobilie in Ordnung, wird ein Termin beim Notar festgesetzt.
Dort werden zwei Dokumente unter Aufsicht des Notars unterschrieben: der Hypothekenbrief (hypotheekakte) und die Übertragungsurkunde (transportakte). Die Katasterumschreibung wird vom Notar beantragt, sobald die Zahlung des Kaufpreises bei ihm auf dem Treuhandkonto eingegangen ist. „Man ist jedoch schon Eigentümer des Kaufobjekts, sobald die Übertragungsurkunde beim Notar unterschrieben ist“, erklärt Imdahl.
Info
Wenn die Immobilie in einem Ferienpark oder in einem Appartementgebäude liegt, ist der Käufer in der Regel gezwungen, Mitglied in einer Eigentümervereinigung (Vereniging van Eigenaren) zu werden. Daher empfiehlt es sich schon vor dem Kauf, sich über die Rechte und Pflichten in der Anlage zu informieren. Darunter fallen beispielsweise Nutzungsbeschränkungen, Vermietungspflichten oder die Finanzierung von Infrastruktur.
Diese Kosten fallen beim Immobilienkauf in den Niederlanden an
Beim Kauf einer Immobilie fällt nicht nur der tatsächliche Kaufpreis an, der Käufer muss auch einige Nebenkosten mit einkalkulieren. „Allgemein kann der Privatkäufer mit etwa fünf Prozent des Kaufpreises als Kaufnebenkosten rechnen“, sagt Rechtsexperte Hagedorn. Letztlich hängt es aber immer vom Einzelfall ab. In der Regel fallen diese Kosten an:
Maklercourtage: Die Provision liegt bei etwa zwei Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting): Berechnet werden zwei Prozent des Kaufpreises bei Privatkäufern. Gewerbliche Käufer müssen sechs Prozent zahlen. Bei Neubauten fällt die Grunderwerbsteuer weg, stattdessen fallen 19 Prozent Mehrwertsteuer an.
Katasterregisterkosten: Es fallen etwa vier Prozent des Kaufpreises für die Katasterregistrierung des Kaufvertrags sowie den Registereintrag an. Für Parzellen, die noch vermessen werden müssen, fallen in der Regel höhere Kosten an.
Notarkosten: Die Notarkosten müssen mit dem Notar verhandelt werden. Sie hängen von der Leistung des Notars ab.
Die laufenden Kosten mit einkalkulieren
Wer sich in den Niederlanden eine Immobilie zulegt, muss auch die laufenden Kosten mit einkalkulieren. Neben den üblichen Kosten für Strom, Wasser und Abfallentsorgung ist auch eine jährliche Grundsteuer zu entrichten.
Das Steuersystem in den Niederlanden unterscheidet sich jedoch deutlich von dem in Deutschland. Die Gemeinde schätzt einmal im Jahr den Wert der Immobilie – den sogenannten WOZ-Wert (waardering onroerende zaken – Bewertung von Immobilien) – und meldet diesen dann dem Finanzamt, das daraus die Steuer berechnet. Um Steuern zu sparen, lohnt es sich, mehrere Eigentümer einzutragen. Statt allein im Grundbuch zu stehen, sollte also beispielsweise der Lebenspartner mit eingetragen werden. Das führt zu mehr Freibeträgen, was die Steuerlast senkt.
Besonderheiten beim Kauf eines Hausbootes
In den Niederlanden sind Haus- und Wohnboote ein gewohnter Anblick. Der Vorteil: Beim Umzug kommt das Haus gleich mit.
Die Niederlande sind nicht nur für Käse, Tulpen oder Windmühlen bekannt. Auch Hausboote sind beim Nachbarn keine Seltenheit. Doch der Erwerb eines Hausboots unterscheidet sich von dem einer Immobilie auf dem Festland. „Ein Hausboot ist kein Haus, weshalb die üblichen Steuern auch nicht erhoben werden“, erklärt Sabine Imdahl. Doch auch beim Erwerb eines Hausbootes werden Steuern fällig, sie heißen nur anders. Zwar wird der Begriff WOZ-Wert im Volksmund auch bei Hausbooten benutzt, richtig wäre der Verkehrswert (waarde in het economisch verkeer). Statt eines Grundstückes wird für ein Hausboot in der Regel auch ein Liegeplatz gekauft. Einen Bootsschein braucht man dafür übrigens nicht.
Region, Lage und Besonderheiten
Gerade die Nordseeküste ist bei ausländischen Käufern sehr beliebt. Insbesondere in der Region Zeeland, an den Stränden nördlich von Amsterdam oder auf den westfriesischen Inseln wie Texel trifft man hauptsächlich in den Sommermonaten in den Ferienparks sehr viele Deutsche an. „Aber Ferienparks gibt es auch an anderen Stellen und auch da kaufen Deutsche gern Immobilien“, weiß Rechtsexperte Axel Hagedorn. Immobilien im Landesinneren sind in der Regel günstiger als vergleichbare Objekte in der Küstenregion.
Eine Besonderheit der Niederlande ist, dass etwa zwei Drittel des Landes unter dem Meeresspiegel liegt. Richtige Berge gibt es nicht – der höchste Punkt ist der Vaalserberg mit 323 Metern Höhe. Das flache Land lädt geradezu dazu ein, das Auto gegen ein Fahrrad zu tauschen. Immerhin gibt es in den Niederlanden auch etwa 35.000 Kilometer Radwege.
